6月全国平均房价有回涨态势，这虽然受稳增长背景下房价回涨因素积聚的影响，但房地产政策和市场都已经开始见底，未来房价将会缓慢企稳。

以我国目前现状，实现房价合理回归是有可能的。国家一直在抑制投资和投机性需求，同时拉动自住性需求的刚需，但银行对刚需的支持能力有限，因此不会造成房价虚涨，只会造成实涨。实涨是理性的，是经济繁荣表现，不会出现泡沫。

调控政策或已见底

全国平均房价连续9个月环比下降，调控效果已经显现，但在稳增长的背景下，6月房价开始止跌回涨。笔者认为，目前房地产市场已经基本实现调控政策预期的目标，已经开始软着陆，政策或已见底。

国家对房地产政策一直坚持“不动摇、不放松、不反弹”，其实政策的另一个含义便是“不加码”，而在政策见底和稳增长被提上日程的背景下，房地产市场将逐步企稳，实现软着陆。

未来房地产市场调控思路应该牢牢把握三点，即遏制投资投机性需求，满足保障性需求，支持刚性需求。这样既能繁荣房地产市场，又不会令泡沫放大。

事实上，上半年中国经济数据不理想，一部分原因是房地产投资下滑，因此保持房地产市场一定的活跃度是有必要的。

但在长效机制有效建立之前，目前的房地产市场调控还将持续，目的就是要让房地产市场平稳发展，销量和房价双稳定。

长效调控机制路漫漫

土地市场，政府是卖家，开发商是买家；住宅市场，开发商是卖家，消费者是买家。房地产市场遇冷，地方政府财政收入压力就会凸显。因此，中央紧缩时候，地方政府会变成“减震器”，中央刺激时候，地方政府则变成“放大器”。

楼市调控机制需要从源头上改进，这“源头”便是土地财政。目前的财税体制把房地产和地方政府收益紧紧地捆绑在一起，地方收入高度依赖房地产，中央的调控政策到地方落实的时候会遇到讨价还价、打折的情况。

其实，各国都存在土地财政问题。但是国外是存量土地财政，是通过征收房产税实现的，但我国主要是通过土地出让金来实现。

目前我国也将推出房产税，但我们应该认识到，房产税本身不是专门针对楼市调控设置的，而是一种长效机制，一旦设立以后，不能因为市场冷就少收一点，也不能因为市场热就多收一点。

另一项长效机制是保障房建设。实际上，保障房建设还没从根本上解决其自身的问题，首先是资金来源，它没有稳定的预算，只是按土地出让金的10%来划拨，但土地出让金本身受房地产市场景气情况、整体经济环境等影响，具有不确定性。现在的情况是，土地出让金少，保障房就少建一些，土地出让金多，就多建一些，没有稳定的规划；其次是融资渠道。保障房资金不能通过商业银行融资来解决，因为成本太高，应该通过国家专门的住宅政策性银行来融资。

房价问题≠住房问题

调控一直盯着房价，但实际上，房价和住房问题不能混为一谈。

住房问题不仅仅是房价问题，讲房价问题主要是指房价泡沫问题，但是住房保障出现问题不是由房价，而是由保障房供给不足造成的。

还可以从另一个角度探讨房价和住房问题的区别。举个例子，即使北京房价降一半，变成10000元/㎡，大部分消费者还是买不起。

实际上从其他国家和地区的经验来看，美国房地产泡沫破灭、香港房地产市场下滑的时候，很多人连工作都没有了，还怎么买房子？所以真正解决中低收入家庭住房问题，要靠保障房。而控制商品房价，主要是避免出现金融危机，但并不能由此解决住房问题。

“房价合理回归”这一说法本身没问题，但需要注意的是，房价合理回归和房价下调是两回事，当收入比房价涨得快时，房价就是合理回归。合理回归对立面有两个：不回归和不合理回归，后者可能就是暴跌，对经济来说是灾难。